01.
一鸣宽城新组团概况
近日，小河经开区踩盘，顺道实地探访了区域规划新盘的环境情况，现梳理项目信息如下。
4月22日，贵阳市自然资源和规划局发布关于一鸣宽城建设工程规划许可行政审批批前公示。
一鸣·宽城新组团位于小河经开区开发大道与辽河路交汇的东南侧，由贵州一鸣房地产开发有限公司建设。
项目计容用地面积约6.54万方，总建面约26.93万方，计容建面约17.72万方，不计容建面约9.21万方，建面密度21.22%，绿地率35.03%，容积率2.71，规划总建筑栋数21栋，最高建筑高度为97.65m。
其中住宅有10栋，住宅总层高地块26-31层，地下1-3层，梯户比2T4户，楼栋朝向为南北向，总户数1219户，停车位1710个。
一鸣宽城新组团规划平面图
展开剩余93%另规划建设一栋酒店，酒店地上层高10层，地下3层，酒店紧邻开发大道。
项目重要配套，有社区商业，项目东南部将配建一所6班幼儿园。
一鸣·宽城（一鸣·宽城国际）是贵州一鸣房地产开发有限公司开发的一号作品，项目总体占地1200余亩，总建筑面积约300万方，其中一期建筑面积约100万㎡，5500余户，车位7000余个，并配建有学校、主题酒店、风情商业街等。
贵州一鸣房地产开发有限公司成立于2010年02月08日，注册地位于贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村），经营范围包括房地产开发及销售，房屋租赁，物业管理，市场管理，装饰装修，园林工程施工。
02.
组团信息补充
一鸣宽城新组团信息补充：
一鸣·宽城新组团实际算不上“新”，因为组团地块早就拿地，平地工作早就完成，且地块围挡早就公示过组团的规划效果图。
现一鸣·宽城新组团还未启动建设，具体面市开盘时间未知，本文只能根据组团规划信息梳理地块环境情况。
◑ 一鸣·宽城“靠北”位置价值：
一鸣宽城位于小孟工业园板块北部，属于工业园板块近小河主城的区域，可最大限度的借力近小河主城优势，以及得到小河主城资源辐射。
小河主城南部有一条西南-东北走向的铁路线，该铁路线以南的小孟工业园区域俗称小孟工业园板块。
与小河主城定位都市宜居区不同，小孟工业园是产城融合和产业聚集区，两者最为直观的城市面貌就有很大差异，前者是成熟的住宅商业聚集区，而后者是金属气息浓厚的工厂建筑。
小孟工业园
城市定位不同，那城市功能和价值就会存在明显差距，小河主城和小孟工业园的价值差异主要有三点：
其一，与传统主城核心的距离：小河主城与贵阳核心更近，城市发展和融合效率更高，能更好的得到主城资源辐射。
而小孟工业园板块，明显是与贵阳主城核心是脱节的，隔着小河主城无法直接得到贵阳核心资源辐射；
其二，两者城市功能定位不同：小河主城定位是都市宜居区，城市建设以住宅、商业等生活配套提升居住品质为主。
小孟工业园定位产业聚集区，虽然有住宅规划建设，但无法高效聚集生活配套，生活氛围还很容易受到工业园区环境干扰；
其三，区域楼市环境存在差异：小河主城主打居住，那城市环境纯度明显更好，楼市竞争条件也更为有利。
小孟工业园就不同了，住宅与工厂混合的环境，住宅定位难以提高，即使有不错的项目开发，工业园环境也限制了区域楼盘的竞争力。
这里的三点简析，相信能大概明白小河主城与小孟工业园板块的价值差距，那处在小孟工业园的住宅项目，是无法回避小孟工业园先天就存在的短板。
结合小孟工业园的情况，北部与小河主城更近，距离上的优势能得到主城资源辐射助力。工业园南部的情况就不太好了，距离小河主城越远，城市价值就越低。
回到一鸣宽城项目，一鸣宽城处在小孟工业园板块的北部，与小河主城核心直线距离约3公里，位置上属于小河主城与小孟工业园的交界处，故项目可最大限度的借力近小河主城优势，以及得到小河主城资源辐射。
◑ 一鸣·宽城新组团规划“猜测”：
一鸣·宽城新组团规划公示虽看不到具体的户型设计情况，但城语猜测，组团户型设计可能做了新的调整。
一鸣宽城新组团地块平地工作早就完成，且在地块围挡能看到早就贴上了的组团规划效果图，显然，新组团产品规划已经完成。
那为什么直到今年4月份才公示，城语猜测，除了有房企走流程的原因，大概率有涉及产品规划调整的可能。
地块围挡上的效果图
新组团地块
走流程的原因，是一鸣宽城前期产品基本完成去化，新组团开发被提上议程，或者是在做前期准备工作。
另外就是会有产品规划“调整”的可能，猜测是新组团因规划完成较早，产品早就定型，然而随着市场环境的变化，户型会有一些调整。
如，以前偏“常规”的户型讲究方正，空间功能合理性。而新户型除了这些外，还要考虑高得房率下的大赠送布局设计。
如果一鸣宽城新组团因规划较早户型早就定下，那过去市场的户型肯定不利于参与当下的市场环境竞争，调整户型规划是适应市场的选择。
需要再次补充说明，关于一鸣宽城新组团是否有户型规划调整，只是城语本文的猜测，具体组团户型情况，请以组团后续面市释放户型为准。
目前，只能根据规划知晓新组团的产品定位是刚需和面积改善，户型面积猜测会在120平以内，结合一鸣宽城的情况，新组团高层也不会做过大的面积，如面积超过120平，显然不太符合区域市场的需求。
◑ 一鸣·宽城新组团没有太好的“牌”可打：
简单梳理一鸣·宽城新组团面临的尴尬局面，组团虽与小河主城不算远，也有前期建设组团配套加持，但新组团可以打的价值“好牌”很少：
其一，周边环境纯度不够：一鸣宽城西侧有厂区环境和老旧社区，北侧与主城融合不够好，导致项目所处环境变得复杂，不利于与周边融入和生活环境提升；
其二，近主城又不得主城：一鸣宽城与小河主城核心直线距离约3公里（万科商圈），这距离看似不远，但中间存在铁路、厂区、环线路等复杂因素，使得其难以直接得到主城资源辐射，主城资源不在舒适步行生活圈内；
其三，与近距离配套较远：一鸣宽城近距离确实有不错配套，但部分组团距离确实有些远了，如与地铁1号线小孟工业园站在500-1200米范围内，特别是新组团位置，步行便利性要差一些；
一鸣宽城前期组团规划
一鸣宽城商业街现状
如区域新建的吾悦广场商业体，投入运营使用的时间未知，现状是商业体配套即使存在，如果不投入运营，那价值根本就谈不上；
其四，项目前期表现一般：一鸣宽城前期组团表现一般，楼盘在区域竞争力较低，另外项目修建的商业表现也很差，甚至商业街都没做起来……一鸣宽城前期表现无法给新组团助力太多。
所以，结合本节内容分析，一鸣·宽城新组团面临的问题不少，如果其产品设计没有亮点，且价格又不“足够”便宜的情况下，那面市后的表现将很不乐观。
03.
开创城概况
接下来梳理一鸣·宽城南部不远的新项目经开•开创城的城市环境情况。先看开创城的规划：
6月25日，贵阳市自然资源和规划局发布关于经开•开创城项目建设工程规划许可行政审批批前公示。
经开•开创城项目位于贵阳经开区小孟街道周家寨村开发大道与航空西路交汇的东北角，建设单位是贵阳开益城市开发有限公司。
项目用地面积约5.32万方，总建面约13.11万方，建筑密度23.37%，绿地率35.01%，容积率2.30，规划建筑栋数13栋，最高建筑高度94.45米，最高建筑层数30层。
其中住宅共有7栋，住宅编号1-7#栋，楼栋地上总层高24-29层，地下3层，首层均为架空层，梯户比2T4户，楼栋朝向均为南北向（略偏西），规划总户数759户，停车位923个。
开创城规划平面图
具体楼栋情况：1#地上总层高28层，地下3层，梯户比2T4户；2#地上总层高30层，地下3层，梯户比2T4户；
3#地上总层高30层，地下3层，梯户比2T4户；4#地上总层高30层，地下3层，梯户比2T4户；
5#地上总层高26层，地下3层，梯户比2T4户；6#地上总层高25层，地下3层，梯户比2T4户；7#地上总层高28层，地下3层，梯户比2T4户；
项目重要规划配套，南侧规划一所6班幼儿园，以及有社区底商等。
补充地块信息，经开•开创城项目地块于2022年12月15日被贵阳开益城市开发有限公司以1.57亿元拿下，成交面积31211.44平方米，成交楼面价1687元每平。
据查，贵阳开益城市开发有限公司成立于2022年11月29日，注册地位于贵州省贵阳市经济技术开发区黄河街道办事处黄河路312号黄埔国际16栋5层5号，其属于国有平台公司，由贵阳经济开发区欣建建设投资有限公司完全控股，经营范围包括房地产开发经营，承接总公司工程建设业务，物业管理，土地使用权租赁，非居住房地产租赁，住房租赁，房地产经纪，房地产评估等等。
04.
开创城信息补充
目前，经开·开创城项目地块虽然围了起来，但地块还是原生状态，平地工作不知何时才能启动。参考目前平台公司的情况，开创城项目面市时间应该还早。本文只能先梳理项目环境基础情况：
◑ 开创城能借到小河近主城价值：
开创城位于小孟工业园板块的北部，与小河主城中心直线距离约4.5公里（与万科大都会商圈直线距离），项目还能得到近小河主城优势及主城资源辐射。
鉴于上文有对小孟工业园板块的分析，这里只补充小孟工业园板块的北、中、南范围划分：
工业园北部区域，北起小河主城南西南-东北走向的铁路线，南至王宽的科技路，该范围因与小河主城较近，能近距离分享小河主城资源辐射带来的优势；
开创城工地
工业园中部区域，至王宽的科技路南下，一直到付官堡花冠路止，该范围实际与小河主城较远，小河主城资源辐射有明显减弱，但因西侧是花溪城区，能得到花溪方向的资源辐射；
工业园南部区域，付官堡花冠路以南，直到小孟工业园最南端的杨中，该范围实际已经与小河主城脱节了，小河主城辐射只在名义上了，好在与花溪新城、孟关较近，但因地形阻碍加开发不足，临近区域助力不大，区域价值需要根据实际情况来分析。
回到开创城项目位置，根据小孟工业园区域划分，开创性明显在北部区域，确实能得到小河主城资源辐射。
另外，开创城所在位置，有一条规划中的金戈路可与天河潭大道连接，如果后续金戈路能建成通车，那小孟工业园北、中部区域能有更好的出行，将缩短与花溪、贵安方向的距离。
不过，金戈路的情况都是后话了，参考目前情况，金戈路建设通车还需要时间等待。
◑ 开创城不得不面临的问题：
开创城虽然位于小孟工业园板块北部区域，但项目环境细节有难以克服的缺点，主要表现如下：
如，小孟工业园板块先天的局限性，因板块主要是工业园建筑，无法建立浓厚的居住氛围和落地高效的生活配套。
就拿开创城所在的区域来说，虽然项目周边有建设融创城、一鸣宽城等项目，但住宅的衔接无法做到紧密，无法避免的会被厂区隔开。
开创城与北侧的一鸣宽城中间隔着一片山地地形，与南侧融创城区域隔着厂区和部分待开发地块。
开创城旁边的工业园
如，经开区现阶段的开发进展缓慢，当初楼市热度很高的时候，工业园区热度有提升，现楼市低迷，城市发展逻辑发生变化，小孟工业园板块住宅开发推进很慢，前期开发的住宅项目也逐渐冷却。
现实环境，开创城项目与经开主城万科大都会商圈直线距离约4.5公里，这个距离已经超出了商圈资源最佳辐射范围。项目虽然能借到小河主城资源辐射，但实际资源价值已经减弱了不少。
如，项目配套不佳，除了城市道路不错外，项目难以获得优秀的配套，与小孟工业园地铁站直线距离约1.8公里，地铁价值也很弱了。
如，居住氛围较差，北有一鸣宽城项目，南近融创城，开创城居中，但因项目融合不足，加上区域开发不够等复杂因素，导致区域难以形成浓厚的居住氛围。
这也是区域项目在相当长的一段时间内需要面对的困境，因为短期内想要实现把区域项目连片，难度太大，待开发地块短期建设填补也不现实。
◑ 开创城产品规划和操盘检验：
结合规划图可知，开创城体量不大，项目定位明显是刚需，猜测部分产品或能做到4房，以满足区域对大户型有需求的群体置业。
开创城产品全部是高层，T4的产品设计符合区域市场需求。另外，产品面积也能得到适当把控，进而利于总价控制，利于项目销售去化。
不过，开创城产品不是城语这里关注的重点，城语关注的是项目房企后期如何操盘，因为开创城是平台做的项目。
参考贵阳市场现有情况，平台公司操盘的项目，大多表现不佳，多数项目在面市后，就没有什么声音了。甚至有的项目，面市初期就没什么影响力。
开创城地块现状
基于如此，开创城的未来不容乐观，项目拿地快3年的时间了，至今还未正式启动建设，加上项目所处的环境，后续需要克服的困难有很多。
与区域现有项目比较，开创城优势真的很少，除了在小孟工业园主城市道路开发大道上，周边能借到的价值助力也不多。
周边项目情况，北部的一鸣宽城与主城更近，近主城优势更明显；东侧的万科观湖优势不多，但万科的口碑还是在线。
仔细比较起来，开创城比观湖的位置更“居中”，但房企操盘的能力，平台公司难以与万科比较。
更多的问题不再啰嗦了，等开创城项目面市以后再分析，总之，结合开创城所处的城市环境，项目未来面临的挑战不小。
05.
最后简单总结
文章最后总结，简析一鸣宽城和开创城项目的情况，会发现同处小孟工业园板块北部的两个项目，城市板块环境成为项目最大的短板。
实际这很正常，虽然小孟工业园有产业加持，但工业园产业不是现代化城市建设所需的高新科技产业，难以带动区域城市开发建设。
小孟工业园属于传统加工制造园区，这样的园区虽然能吸引劳动力进入，但因收入太低，难以带动太多的消费。
工业园道路
因工业园定位的限制，区域“产城融合”实际走得并不好，住宅规划像“插花”一样被分散在园区，导致功能配套被分散，配套难以高效发挥。
最为糟糕的现状，是小孟工业园的配套建设没有跟上，现有配套难言优质，如融创城前期规划配套遗憾没有呈现。
所以，处在小孟工业园板块的项目，是无法回避区域城市板块缺点的。即使工业园板块北部的项目，虽有近主城资源辐射助力，但始终要背负工业园板块先天的城市弊端。
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